CONDOMÍNIO NA VENDA DO IMÓVEL

A Lei 4.591/64, que regula o condomínio e as incorporações imobiliárias, exige, no parágrafo único do seu artigo 4º, que a alienação ou venda de qualquer unidade autônoma de condomínio residencial ou comercial, “dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio”.

De acordo com essa regra legal, o vendedor do imóvel deveria provar no ato da lavratura da escritura de compra e venda, que a unidade que está sendo alienada encontra-se totalmente quitada com as obrigações condominiais, seja no que tange à contribuição mensal ordinária bem como das taxas extras.

O cartório de notas responsável pela lavratura da escritura de compra e venda teria, então, o dever de exigir a apresentação da declaração de quitação das obrigações condominiais, emitida pelo síndico do condomínio ou por empresa administradora responsável pela arrecadação das taxas respectivas, para que essa declaração fique arquivada no cartório entre os demais documentos e certidões exigidos pela Lei 7.433/85.

O cartório de imóveis, por sua vez, ao receber a escritura de compra e venda para registro, deveria observar se na escritura consta a remissão ou transcrição da declaração de quitação de débitos condominiais. Se ausente tal declaração, o processo de registro era posto em exigência, ficando dependente dessa comprovação.

O Código Civil de 2002, contudo, veio a modificar essa exigência e sistemática de comprovação. Isto porque o artigo nº 1.345 do novo Código dispõe que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

No tocante a este aspecto, a jurisprudência sempre considerou que as taxas de condomínio possuem natureza de obrigação propter rem, que são aquelas que acompanham e incidem sobre o imóvel independentemente de quem seja o seu proprietário ou possuidor (TRF, 4ª Região, AC 0434522, DJ 07.12.1994, p. 71.924).

SUCESSÃO

A partir do momento em que o Código Civil de 2002 estabeleceu, expressamente, uma relação de sucessão entre o anterior proprietário e o comprador da unidade condominial, a interpretação mais coerente a ser dada a tal dispositivo é no sentido de que o imóvel pode ser alienado independentemente de quitação das obrigações condominiais, devendo, todavia, se existirem dívidas por ocasião da alienação, tal pendência constar da escritura de compra e venda, assumindo conscientemente, daí por diante, o adquirente, as obrigações condominiais que recaem sobre a unidade autônoma respectiva.

Regulando o novo Código essa matéria de modo diverso, é necessário concluir que o parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591/64 foi revogado. Mas como a dívida de condomínio recai sobre a unidade, o adquirente passa a ser sucessor do alienante, e o seu imóvel pode ser penhorado para a quitação dos débitos condominiais.

Ivanildo Figueiredo é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e Tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital.

Fonte: Jornal do Commercio. Coluna: Seu Imóvel. Publicado em: 29.11.2007.